省会城市争推新政促买房,为何却“只做不说”?

从限购政策调整到热门的地方拍卖市场,作为中部地区六大省会之一的安徽合肥最近从房地产市场收到了好消息。以合肥为代表的多个省会城市率先“打样”,这也可能会对其他城市本轮房地产市场政策的走势产生启发。

主要省会城市房地产市场监管的主要方面是什么?监管效果如何?

省会城市行动频繁

土地拍卖市场往往是反映房地产热度的风向标。在刚刚结束的2022年第一轮土地集中供应中,合肥似乎颇为自豪。除了在土地交易比例和平均溢价率方面高居榜首外,在依靠中央国有企业支撑底层的大趋势中,大多数城市还是唯一一个民营企业占据50%以上土地的城市。

然而,合肥显然对一级市场的热度并不满意。近日,据合肥市房地产局房屋交易中心介绍,6月24日起,非户籍居民家庭可通过缴纳社会保障和个人所得税购房。企业、法人和非法人组织也可以在市区内购买新的商品房和二手房。

同时,城镇户籍集体户和亲友户籍具有与城镇户籍相同的购房资格。此外,非限制区内的住房不再包括在家庭住房总数中。

上述四项调整主要是为了优化限购政策,这也是一个月后合肥房地产市场限购政策的放松。今年5月,合肥刚刚发布了一项房地产市场新政:非本地账户在两年内缴纳6个月社保后即可购房(不允许补缴)。最初,这段时间是24个月。

合肥的新政策也吸引了人们的注意,允许企业再次购房。早年,“合肥房地产投机集团”曾声名远播,其中不乏企业购房行为。去年4月6日,合肥还出台了新政策,禁止企业购买商品房。一年后,在大多数城市仍然禁止企业购房的背景下,合肥此举也可以称为大胆之举。

调整“不言而喻”的倾向

合肥放宽限购令的力度在其他几个省会城市也有所增加。例如,南京和武汉相继实施了非本地户籍家庭可通过补交社保金获得6个月购房资格的新政策,这两个城市都侧重于放宽外地人可以通过补交社保金购房的路径。

以南京市为例,南京市房地产市场交易中心向媒体证实,只要外国户籍在南京连续缴纳了6个月的社保,就可以发放购房证,社保可以补充,征缴方式没有区别。然而,没有关于这项政策的官方公告或具体文件。

早在两个月前的4月27日,南京市已将“三年内连续两年或两年以上在南京缴纳社保或个人所得税”的起征点下调为“一年内连续六个月在南京缴纳社保或个人所得税”。然而,它明确规定,社会保障金不能退还,离婚两年内的家庭购买记录仍在追踪中。最近的新政显然是在这个基础上增加的。

“这些政策有利于积极释放流动人口的住房需求,这也表明以前的房地产市场刺激政策在提振市场方面还不够有效,因此城市将采取进一步的放松行动。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

与此同时,武汉市对当地居民的限购政策也有所放松。6月20日,武汉房地产交易中心最新政策出台,限购区内有两套住房的户籍居民,如果符合二孩政策、三孩政策或父母加入的条件,可以购买一套新房,即限购区最多可以有三套住房。

对于武汉的进一步限购,一些人将其评为新一线城市房地产市场监管的“上限”。然而,武汉也延续了“什么都不做,什么都不说”的风格。一位武汉房地产顾问向《中新财经》记者证实,“目前新政没有红头文件,但我们收到的通知已经按照‘n+1’的规定邀请了客户。”

作为省会,其影响是“有围墙的”

据不完全统计,在本轮房地产市场调控中,20多个省会城市和自治区首府出台了缓解房地产市场的政策,从放宽购房、销售和贷款限制到降低首付和利率。

省会城市最早的行动可以追溯到3月1日。郑州出台了一系列针对房地产市场的新政策。最令人关注的是将首套房的认定标准从“认房认贷”调整为“认房不认贷”,这在一定程度上突破了原有的限购限贷政策框架,具有“打第一枪”的意义。

限购限售是我国目前严格限制房地产市场的调控政策,也是收紧房地产调控的核心手段。

3月底,哈尔滨取消了已实施近四年的主城区限售政策,成为首个取消限售政策的省会城市;相对较多的省会城市调整了限购令。除了上述降低购房门槛外,支持老年家庭或多子女家庭购买多套套房也成为近期省会城市监管的新趋势。

此外,降低首付比例,增加公积金贷款和商业贷款金额,已日益成为省会城市房地产市场监管的“标准配置”。其中,兰州、银川、长春等地首套房首付比例最低可达到20%。

从实践的角度来看,省会城市的布局并非无用。6月16日,国家统计局发布了5月份70个大中城市商品房销售价格变动的统计数据。这表明,一线城市复苏加快,热门二线城市市场也逐渐回暖,尤其是杭州、成都、长沙等城市。

然而,作为省会城市,复苏的步伐也遵循了强二线和弱二线的不同能源水平。

6月27日,壳牌研究院发布了《二手房市场半年度报告》,报告显示,今年上半年,二手房市场低水平得到修复,市场容量、价格和预期得到改善,实力较强的二线城市的复苏效果明显好于其他城市。

“在杭州、成都和南京等二线城市放松管制后,二手房成交量显著增加,政策效果更具可持续性。”但壳牌研究院指出,郑州、兰州、哈尔滨等二线薄弱城市调控政策出台后,短期交易量有所增加,但后期政策效果减弱,可持续性较弱。

可以看出,除了政策是否可怕之外,市场复苏势头分化的根源在于城市基本面的差异。例如,杭州和成都具有较强的产业实力、持续的人口流入和较强的购买力;兰州和哈尔滨的人口不断外流,加大了市场放松管制的难度。


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